Los decretos de vivienda vuelven: lo aprobado y lo que falta

Actualizado a 6 de octubre de 2026. Esta es una noticia en desarrollo y puede cambiar en los próximos días.

En una semana, los decretos de vivienda han pasado por el Consejo de Ministros, por el BOE, por una votación en el Congreso que no los convalidó y, el martes 6 de octubre, otra vez por el Consejo de Ministros. Por el camino, además, se han disuelto las Cortes y se han convocado elecciones generales para el 29 de noviembre. Si tienes una vivienda en alquiler, o piensas vender una con inquilino, es normal que no tengas claro qué está en vigor y qué no. Este artículo intenta ordenarlo: qué ha pasado, qué dice el Gobierno que incluyen ahora los textos y qué falta por decidir.

Qué ha pasado en una semana

• 29 de septiembre: el Consejo de Ministros aprueba dos reales decretos-ley de vivienda.
• 30 de septiembre: el BOE publica el primero, que entra en vigor el 1 de octubre. El segundo queda pendiente de publicación.
• 2 de octubre: el Pleno del Congreso no convalida ninguno de los dos (172 votos a favor y 178 en contra el primero; 166 y 184 el segundo) y los textos decaen.
• 5 de octubre: se disuelven las Cortes y se convocan elecciones generales para el 29 de noviembre.
• 6 de octubre: el Consejo de Ministros vuelve a aprobar los dos decretos.

Qué dice el Gobierno que incluyen ahora

El Gobierno sostiene que los nuevos textos mantienen la esencia de los anteriores, con incorporaciones, y los presenta como un paquete de 21 medidas. Según lo que ha explicado, entre ellas figuran:

• Prórroga de hasta dos años de los contratos de alquiler de quienes estén al corriente de pago, límites a las subidas de renta y reglas sobre cuándo el propietario puede recuperar la vivienda.
• Deducción en el IRPF para inquilinos: el 10% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual para quienes tengan una base imponible inferior a 33.007,20 euros. El Gobierno pone como ejemplo un alquiler de 800 euros al mes, que supondría una deducción de casi 1.000 euros al año.
• Incentivos fiscales para pequeños propietarios que alquilen a precios asequibles.
• Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones: si un contrato temporal no tiene una causa que justifique de verdad su temporalidad, puede quedar sometido al régimen de vivienda habitual, y el importe conjunto de los alquileres por habitaciones se limita al de la vivienda completa.
• Limitaciones a la compra de vivienda por parte de fondos de inversión, beneficios fiscales de las socimi vinculados al alquiler asequible e IVA para los pisos turísticos.

Conviene leerlo como lo que es: la descripción que hace el Gobierno. El texto definitivo, tal y como se publique en el BOE, es lo que cuenta.

Qué falta: la convalidación

Un real decreto-ley entra en vigor con su publicación en el BOE, pero el Congreso debe convalidarlo o derogarlo en un máximo de 30 días. Con las Cortes disueltas, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, y el plazo legal llevaría, como tarde, hasta en torno al 5 de noviembre, en plena campaña electoral. Todavía no hay fecha para esa votación.

Esa vía ha generado críticas, mientras que el Gobierno defiende que es legal. La prensa señala también que la aritmética de ese órgano es distinta a la del Pleno. Por eso no se puede dar por hecho el resultado: ni que se convaliden ni que decaigan.

Qué conviene vigilar si eres propietario

Si tu contrato vence pronto. La prórroga de hasta dos años es una de las medidas más relevantes para ti, y su efecto real depende de la publicación del texto y de su convalidación. Antes de comunicar nada al inquilino sobre el vencimiento o la renovación, conviene que lo revise un abogado con el texto publicado delante.

Si haces alquiler de temporada o por habitaciones. Es el terreno donde más cambian las reglas, porque se exige justificar la temporalidad y se limita el precio conjunto. Revisa cómo está planteado cada contrato.

Si vas a vender una vivienda alquilada. La incertidumbre normativa es en sí misma un dato que ve el comprador. Ten ordenado el contrato, las fechas de vencimiento y el estado de los pagos, para poder responder a sus preguntas con claridad.

Si te interesan los incentivos fiscales. El detalle de las ventajas para pequeños propietarios depende del texto final. No conviene tomar decisiones basadas en una cifra o un porcentaje que todavía puede variar.

En resumen

El Gobierno ha vuelto a aprobar los dos decretos de vivienda, pero su futuro sigue abierto: falta la publicación de los textos y la votación de la Diputación Permanente, sin fecha, y con unas elecciones el 29 de noviembre. Hasta que ocurra, lo prudente es no tomar decisiones definitivas sobre un contrato de alquiler o una venta basándose en un solo escenario, y consultar el texto publicado en cada caso.

Este contenido resume información publicada por distintos medios y declaraciones del Gobierno a 6 de octubre de 2026. El contenido definitivo de los decretos y su convalidación pueden variar; para decisiones concretas sobre un contrato de alquiler o una venta, conviene consultar con un abogado especializado.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.