ITP al 4% para menores de 40 en Madrid: qué cambia si vendes

Un comprador menor de 40 años que adquiera en Madrid una vivienda usada de 300.000 euros paga hoy 18.000 euros de ITP. Con el tipo que anunció el lunes la Comunidad, serían 12.000. Son 6.000 euros de diferencia que dependen de una fecha: el 1 de enero de 2027.

Si vendes una vivienda, ese impuesto no lo pagas tú, lo paga tu comprador. Pero ese comprador puede ser uno de los 40.000 jóvenes a los que la Comunidad dice que beneficiará la medida, y puede tener motivos para esperar unos meses. Este artículo explica qué se ha anunciado, qué falta por aprobar y qué conviene tener en cuenta si tu vivienda está en el rango que cubre la rebaja.

Qué ha anunciado la Comunidad de Madrid

La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, anunció el lunes 5 de octubre dos rebajas fiscales dirigidas a los menores de 40 años:

• ITP en vivienda de segunda mano: el tipo bajaría del 6% al 4%, siempre que sea la vivienda habitual del comprador y el precio no supere los 450.000 euros. La Comunidad estima que se beneficiarían unas 40.000 personas, con un ahorro medio cercano a 2.850 euros por persona.
• AJD en vivienda nueva: el tipo pasaría del 0,75% al 0,4%, con unos 4.200 beneficiarios estimados.

El Gobierno regional calcula un ahorro conjunto de unos 116 millones de euros al año y plantea la medida como una forma de equiparar la fiscalidad de los menores de 40 con la que ya disfrutan las familias numerosas en la región. Es la continuación de otras medidas dirigidas a compradores jóvenes, como la ampliación de Mi Primera Vivienda hasta los 50 años.

Qué falta: todavía no es ley

Conviene distinguir entre un anuncio y una norma en vigor. Según lo anunciado, ambas rebajas se incluirían en los Presupuestos regionales de 2027, cuya aprobación por el Consejo de Gobierno está prevista este mes de octubre, y entrarían en vigor el 1 de enero de 2027 si culmina su tramitación en la Asamblea de Madrid.

Hasta que se publique la norma, el tipo que se aplica es el 6%. Y los requisitos definitivos (la edad, el uso como vivienda habitual, el tope de precio) pueden concretarse o variar en el texto final. Por eso conviene leer lo que se publique en el boletín oficial y no quedarse solo con los titulares.

Cuánto ahorraría el comprador

Estos son cálculos orientativos sobre el precio de compra. En una operación real, la base imponible puede no coincidir con el precio, y el asesor fiscal o la notaría deben confirmarla:

• Vivienda de 200.000 euros: ITP de 12.000 a 8.000 euros. Ahorro: 4.000 euros.
• Vivienda de 300.000 euros: de 18.000 a 12.000 euros. Ahorro: 6.000 euros.
• Vivienda de 450.000 euros (el tope): de 27.000 a 18.000 euros. Ahorro: 9.000 euros.

Los impuestos forman parte del dinero que el comprador suele tener que aportar de su bolsillo, porque la hipoteca normalmente no los cubre. Por eso un ahorro de varios miles de euros pesa en la decisión de quien compra con la entrada ajustada.

Lo que no cambia para ti si vendes

El ITP lo paga siempre el comprador. Esta medida no modifica lo que tributas tú como vendedor: ni la ganancia patrimonial en el IRPF ni la plusvalía municipal. Para ti el efecto es indirecto: cambia el coste total de comprar tu vivienda para una parte de tus posibles compradores.

Qué podría pasar en el mercado

Lo que sigue son hipótesis razonables, no datos. Todavía no hay estadísticas que midan el efecto de una medida que ni siquiera está aprobada.

Un posible efecto espera

Un comprador menor de 40 años que vaya a adquirir en los próximos meses tiene un incentivo evidente para firmar después del 1 de enero, si cumple los requisitos y la medida sale adelante. Conviene tener presente que la fecha que suele contar es la de la firma de la escritura, aunque debes confirmarlo con la norma publicada. Si la rebaja se aprueba, es razonable esperar que algunos compradores aplacen la firma. No sabemos cuántos, ni cuántos podrán esperar según su financiación o la situación de su vivienda actual.

El tope de 450.000 euros: no beneficia a todas las viviendas por igual

Con los precios medios de idealista de julio de 2026, 450.000 euros equivalen a unos 69 metros cuadrados en Madrid capital (6.547 €/m²) y a unos 153 en San Lorenzo de El Escorial (2.945 €/m²). Es un cálculo propio y orientativo con medias, y cada vivienda tiene su precio. Pero ilustra que, en la capital, el tope cubre sobre todo viviendas pequeñas o medianas, mientras que en municipios de la Sierra o de la corona alcanza a viviendas con bastantes más metros.

Dos lecturas de la medida

Quienes la defienden señalan que reduce una barrera real de entrada para los jóvenes, que son quienes más dificultades encuentran para acceder a una vivienda. Quienes discrepan suelen argumentar que abaratar la compra sin aumentar la oferta de vivienda puede acabar trasladándose a los precios. Es un debate abierto, y los datos de los próximos trimestres ayudarán a valorarlo.

Qué conviene hacer si vas a vender

• No bajes el precio por anticipado por una norma que todavía no está aprobada.
• Si tu vivienda está por debajo de 450.000 euros, asume que puede haber compradores menores de 40 interesados en firmar en enero. Habla de fechas con tu asesor antes de rechazar una oferta que lo plantee.
• Si pactas una fecha de firma lejana, revisa por escrito las arras, las penalizaciones y quién asume los gastos de la comunidad hasta la escritura (lo explicamos en Derrama tras firmar las arras).
• Si tu vivienda supera el tope, la medida no beneficia directamente a tu comprador, aunque puede mover la demanda del segmento inferior y, con ella, la de toda la cadena.
• Fija el precio con operaciones cerradas en tu zona, no con anuncios. Si quieres repasar cómo hacerlo en esta época del año, tienes Vender en otoño.

En resumen

La Comunidad de Madrid ha anunciado que rebajará el ITP al 4% para los menores de 40 años que compren su vivienda habitual de segunda mano de hasta 450.000 euros, a partir del 1 de enero de 2027. Para el vendedor no cambia lo que paga, pero puede cambiar cuándo firman algunos compradores. Hasta que los presupuestos se aprueben, es una promesa y no una norma.

Este contenido se basa en el anuncio de la Comunidad de Madrid del 5 de octubre de 2026 y en su cobertura en prensa. Las medidas están pendientes de su inclusión en los Presupuestos y de su tramitación, y su contenido definitivo puede variar. Los cálculos son orientativos. Para tu caso concreto, conviene consultar con un asesor fiscal.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.