¿Cuánto te quedará realmente al vender tu casa en Madrid?
Cálculo personalizado de ganancia neta al vender una vivienda en Madrid
El precio de venta no es lo que llega a tu cuenta. Entre la firma y el ingreso final hay varios conceptos que se restan, y conviene conocerlos antes de fijar un precio o comprometerte con la compra de otra vivienda.
El primero es la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. El segundo, el IRPF de la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que vendes y lo que te costó, ajustada con gastos, impuestos de la compra y mejoras. Después, si queda hipoteca pendiente, se cancela en la propia firma. Y por último están los gastos de venta y honorarios: certificado energético, cédula, cancelación registral de la hipoteca y la agencia.
No existe una cifra universal, y desconfía de quien te la dé sin ver tus papeles. El resultado depende de la fecha y el precio de compra, de las mejoras que puedas justificar, de si tienes más de 65 años o vas a reinvertir en otra vivienda habitual (dos exenciones que pueden dejar el IRPF en cero), de si eres residente o no residente en España y de si la vivienda es de varios propietarios, porque cada uno tributa por su parte.
Por eso prefiero hacerlo en persona: me acerco a tu casa, revisamos juntos tus escrituras, los recibos del IBI y la hipoteca, y sales de la reunión sabiendo cuánto te quedará limpio y qué opciones tienes para pagar menos.
Cómo se calcula lo que te queda
Precio de venta
Lo que paga el comprador en notaría.
− Plusvalía municipal
Impuesto del ayuntamiento sobre el suelo.
− IRPF de la ganancia patrimonial
Salvo exención por edad o reinversión.
− Cancelación de hipoteca pendiente
Capital vivo y posibles comisiones.
− Gastos de venta y honorarios
Certificados, cancelación registral, notaría y agencia.
Resultado
Lo que realmente te queda
Te lo calculo en tu casa, con tus escrituras delante. Sin compromiso.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga?
Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU). Lo paga el vendedor al ayuntamiento del municipio donde está la vivienda. Puede calcularse por el método objetivo (valor catastral del suelo por coeficientes según años de tenencia) o por el real (diferencia entre precio de venta y de compra), y se aplica el que resulte más bajo. Si vendes con pérdida, no se paga.
¿Cuánto IRPF pago al vender mi vivienda?
Tributa la ganancia patrimonial: precio de venta menos gastos de venta, menos precio de compra más gastos e impuestos de la compra y mejoras justificadas. Esa ganancia se integra en la base del ahorro, con tipos progresivos por tramos. Por eso dos ventas al mismo precio pueden pagar importes muy distintos.
¿Estoy exento si tengo más de 65 años?
Sí, si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. La plusvalía municipal sí se paga igualmente. Conviene acreditar bien que es tu vivienda habitual (normalmente, haber residido en ella al menos tres años o tenerla como tal hasta dos años antes de la venta).
¿Qué pasa si reinvierto el dinero en otra vivienda habitual?
La ganancia de la venta de tu vivienda habitual queda exenta de IRPF si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si hay hipoteca pendiente, lo que cuenta es el importe neto.
¿Qué cambia si soy no residente en España?
Como no residente no tributas por IRPF sino por el IRNR, a un tipo fijo sobre la ganancia, y el comprador retiene el 3 % del precio para ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta. Las exenciones por reinversión y mayores de 65 tienen requisitos específicos. Lo reviso contigo en la cita.