Calculadora de rentabilidad de una vivienda en alquiler
Analiza la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en Madrid
Comprar una vivienda para alquilar solo tiene sentido si los números salen. Esta calculadora de rentabilidad te muestra las cuatro cifras que usan los inversores profesionales: rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash-flow anual y cash-on-cash, es decir, lo que rinde el dinero que realmente pones de tu bolsillo.
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio de compra y sirve para una primera criba. La neta es la que importa: resta el IBI, la comunidad, el seguro, el mantenimiento y los meses sin alquiler, meses sin inquilino, la gestión, y lo divide entre la inversión total, que incluye los gastos de compra y la reforma. Los gastos de compra se calculan con el ITP del 6 % de la Comunidad de Madrid y valores medios de notaría, registro y gestoría, y puedes modificarlos.
Si financias la compra con hipoteca, el cash-flow descuenta las cuotas anuales y el cash-on-cash se calcula sobre la entrada, los gastos y la reforma. Así ves el efecto del apalancamiento y si el alquiler cubre la cuota.
Euribor 12M: 3,251 %, actualizado septiembre 2026
Tus datos
El cálculo descuenta los meses sin alquiler.
Automático Madrid: ITP 6 % + gastos medios + tasación = 17.350 €. Puedes sobrescribirlo.
Resultado
Rentabilidad neta
4,06 %
- Rentabilidad bruta
- 5,76 %
- Cash-on-cash
- 1,84 %
- Ingreso anual potencial
- 14.400 €
- Gastos anuales (incl. meses vacíos)
- −3.550 €
- Resultado neto operativo (NOI)
- 10.850 €
- Inversión total
- 267.350 €
- Capital aportado
- 67.350 €
- Cuota mensual de hipoteca
- 800,68 €
- PER (precio / renta anual)
- 17,4 años
- Cash-flow mensual
- +103,49 € · positivo
Rentabilidad ajustada: conviene negociar el precio o mejorar el alquiler.
Impuestos y bonificaciones según la normativa de la Comunidad de Madrid vigente en septiembre 2026. Si la vivienda está en otra comunidad, este cálculo no aplica.
Cálculo orientativo; no sustituye la oferta vinculante del banco ni el asesoramiento fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide la renta anual entre el precio. La neta resta a la renta los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y periodos sin inquilino) y la divide entre la inversión total: precio, gastos de compra y reforma.
¿Qué es el cash-flow?
Lo que te queda cada año después de pagar gastos y, si la hay, la hipoteca. Un cash-flow positivo significa que la vivienda se paga sola.
¿Qué es el cash-on-cash?
La rentabilidad del flujo de caja sobre el dinero que realmente aportas: entrada, gastos de compra y reforma. Con hipoteca puede mejorar por el efecto del apalancamiento, siempre que el alquiler cubra la cuota.
¿Cuántos meses ocupados debo poner?
Indica cuántos meses al año esperas cobrar el alquiler. Usar 11 meses deja un margen prudente para cambios de inquilino o posibles impagos.
¿Incluye impuestos sobre el alquiler?
No. La rentabilidad es antes de IRPF. La tributación del alquiler depende de tu situación personal y de las reducciones aplicables; consúltalo con tu asesor fiscal.