Decreto de vivienda 29/2026: qué rige ya y qué falta

Este viernes se reúne la Diputación Permanente del Congreso, pero los decretos de vivienda no están en su orden del día. Eso no significa que no estén produciendo efectos. El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre y rige desde el 8. Desde esa fecha, los anuncios de alquiler deben incluir información que antes no era obligatoria, y la prensa ya informa de denuncias contra portales por no hacerlo.

Si tienes una vivienda en alquiler, o piensas anunciarla, esto te afecta ahora, no cuando se vote. Este artículo separa lo que rige ya, lo que llega más tarde y lo que sigue pendiente de convalidación, y termina con lo que conviene revisar.

Dos decretos, dos calendarios

El Gobierno volvió a aprobar el 6 de octubre dos reales decretos-ley, tras la derogación del 2 de octubre en el Pleno. No tienen la misma fecha de entrada en vigor:

• Real Decreto-ley 29/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible. Publicado el 7 de octubre, rige desde el 8, salvo las medidas que fijan su propia fecha.
• Real Decreto-ley 28/2026. Fija su entrada en vigor el 15 de noviembre. Según la prensa, es el que incluye la renovación automática de los contratos de alquiler, y el PNV ha anunciado que no lo apoyará.

Ya explicamos qué incluyen los textos y qué falta. Aquí nos centramos en lo que cambia ahora.

Qué rige ya

Según el texto del BOE y los resúmenes publicados, desde el 8 de octubre:

• Publicidad de alquileres (artículo 20). Toda oferta o publicidad de un alquiler de vivienda debe incluir el índice de referencia del precio del alquiler, cuando el inmueble está en zona de mercado residencial tensionado. También debe indicar la renta del último contrato de vivienda habitual vigente en los cinco años anteriores, cuando exista, el límite de renta aplicable en los ámbitos sujetos a limitación legal y la condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
• Límite extraordinario a la actualización de la renta. Para las actualizaciones anuales que correspondan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no cabe ningún incremento. En los demás casos rige lo que pacten las partes y, sin pacto, el aumento no puede pasar del 2%.
• Medidas fiscales con calendario propio. El decreto incluye novedades fiscales cuyas fechas de aplicación son distintas. Conviene que las revises con un asesor fiscal antes de tomar decisiones.

La asociación de consumidores Facua ha denunciado, según la prensa, a seis portales inmobiliarios por incumplir las nuevas obligaciones de publicidad, y ha anunciado que irá también contra inmobiliarias. Es un dato a tener en cuenta si anuncias una vivienda.

Lo que llega el 15 de noviembre

Según los resúmenes consultados, la prórroga extraordinaria de contratos de vivienda habitual, a petición del inquilino, para los que terminen su prórroga obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028, se coordina con el Real Decreto-ley 28/2026 y se aplica desde el 15 de noviembre. Es una de las medidas con más impacto para el propietario con contrato próximo a vencer, y su alcance exacto debe revisarlo un abogado con el texto en la mano.

Qué falta: la convalidación

Un real decreto-ley rige desde su publicación, pero el Congreso debe convalidarlo o derogarlo. Con las Cortes disueltas, esa decisión corresponde a la Diputación Permanente.

• No será este viernes. La reunión del día 16 tratará solo las ayudas por la dana y las medidas por la crisis en Oriente Medio. Los decretos de vivienda se votarán, según las fuentes, en una sesión posterior, más cerca del 29 de noviembre.
• Qué se espera. La prensa prevé que el primer decreto salga adelante con el voto de todos los miembros salvo PP, Vox y Junts, y que el segundo decaiga porque el PNV no lo apoyará. Es una previsión, no un resultado.
• Qué pasa si no se convalida. Un decreto derogado deja de aplicarse. Por eso conviene que las decisiones sobre contratos y anuncios se tomen sabiendo en qué fase está cada medida.

Dos lecturas del decreto

Quienes lo defienden sostienen que protege a los inquilinos frente a los desahucios y a las subidas de renta en un contexto de movilización por la vivienda. Quienes lo critican, como asociaciones de propietarios y parte del sector, advierten de que puede retirar viviendas del alquiler y frenar firmas. Los datos de oferta no permiten atribuir a una norma concreta lo que ocurre en el mercado: lo explicamos en Madrid pierde más de la mitad de su oferta de alquiler desde 2018.

Qué conviene revisar esta semana

• Tu anuncio de alquiler. Comprueba si incluye lo que exige el artículo 20. Si tu vivienda está en una zona declarada tensionada, el índice de referencia y el límite de renta son obligatorios. Verifica si tu municipio lo está.
• La renta del último contrato. Si hubo un contrato de vivienda habitual en los cinco años anteriores, ten el dato a mano.
• Contratos que se actualizan pronto. Si la anualidad cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, revisa el límite antes de comunicar la subida.
• Contratos próximos a vencer. Antes de comunicar al inquilino la no renovación o una nueva renta, consulta con un abogado cómo afecta la prórroga extraordinaria.
• Si vas a vender con inquilino. Ordena el contrato, las fechas y los pagos. El comprador preguntará por la normativa aplicable.

En resumen

El Real Decreto-ley 29/2026 rige desde el 8 de octubre y ya cambia cómo se anuncian y actualizan los alquileres. El 28/2026 llega el 15 de noviembre, y la convalidación de ambos se votará más cerca de las elecciones, sin fecha concreta. Mientras tanto, la norma que está en vigor es la que cuenta, con la incertidumbre de que puede ser derogada.

Este contenido se basa en el BOE (Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre) y en resúmenes de despachos y prensa especializada a 15 de octubre de 2026. La convalidación está pendiente y las medidas pueden cambiar. Para decisiones sobre un contrato de alquiler o una venta, conviene consultar con un abogado especializado.

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Este documento ha sido elaborado con apoyo de herramientas de inteligencia artificial, bajo supervisión y revisión profesional de Yolanda González.